Vous êtes une entreprise qui dégage un excédent de trésorerie et qui souhaite le faire fructifier ? Et si vous songiez aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Celles-ci sont des produits de la famille pierre-papier et vous versent des revenus qui sont des dividendes trimestriels ou mensuels.
On parle de SCPI comme placement de trésorerie dans le cas des SCPI démembrées. C’est-à-dire que vous souscrivez à des parts en usufruit. Sachez que le démembrement est temporaire et qu’à l’échéance prévue, vous opérez à une sortie d’investissement de manière automatique.
Dans le cas où vous souhaitez continuer à détenir votre SCPI sur une durée illimitée, vous pouvez aussi souscrire aux SCPI classiques, c’est-à-dire en pleine propriété.
Les SCPI en usufruit pour déduire les déficits fonciers et les amortissements
Avant tout, qu’est-ce qu’une SCPI en usufruit ? La pleine propriété est constituée de l’usufruit et de la nue-propriété. En cas de démembrement, un associé jouit de l’usufruit, tandis que l’autre détient la nue-propriété. L’usufruit donne lieu à la perception de dividendes, tandis que l’investisseur en nue-propriété en est privé.
Le principal avantage d’investir en usufruit est d’ordre financier. Cela suivant les deux points ci-après :
- l’amortissement comptable qui permet de réduire de manière significative le bénéfice imposable
- la décote sur le prix d’achat, permettant d’acquérir beaucoup plus de parts, à moindre coût
- l’absence de contrainte au moment de la sortie d’investissement
Les SCPI en pleine propriété pour un placement de trésorerie illimité
Avec les SCPI classiques, c’est-à-dire en pleine propriété, vous n’investissez pas de manière temporaire. Vous choisissez vous-même le moment de votre sortie d’investissement, sans avoir à tenir compte des contraintes d’une quelconque échéance.
En investissant dans ces SCPI classiques – qui sont des SCPI de rendement – vous détenez donc à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Ce qui veut dire que vous encaissez des revenus immédiats tout en disposant librement de vos parts.
La nue-propriété pour les personnes physiques
Les SCPI ne sont pas destinées qu’aux personnes morales seulement. L’investisseur en nue-propriété est généralement une personne physique, qui tire également de multiples profits de ce montage juridique du démembrement. Ceux-ci sont les suivants :
- un prix de la part subissant une décote en fonction des clés de répartition
- l’exonération d’impôt foncier jusqu'à la récupération de la pleine propriété
- la valorisation de la SCPI au remembrement : vous avez acheté à un prix décoté et vous revendez au prix de la pleine propriété, en plus de l’augmentation de valeur de la SCPI elle-même au cours des années de détention
Simuler le gain total de l’opération
Vous pouvez anticiper ce que vous gagnez en investissant dans une SCPI comme placement de trésorerie.
Si vous optez pour les SCPI en usufruit, les éléments qui entrent en compte sont le montant du bénéfice imposable et l’amortissement annuel, afin de dégager le résultat imposable. Puis, vous considérerez aussi le montant total de votre mise de départ et le rendement issu de la SCPI afin de dégager le rendement net de votre investissement, de même que la valorisation à l’échéance.
Si vous optez pour les SCPI en pleine propriété, les éléments pour la simulation sont le montant de votre investissement, le rendement de la SCPI, les dividendes versés ainsi que l’impôt y afférent. Attention à cette imposition qui est assez lourde, pour les SCPI en pleine propriété. Ce, sauf si vous optez pour les SCPI fiscales – cependant, ces dernières génèrent un taux de distribution moins intéressant que les SCPI de rendement.
Diversifier son portefeuille avec des SCPI démembrées et celles en pleine propriété
La meilleure manière de profiter pleinement des SCPI est d’opter pour la souscription multiple afin de diversifier votre portefeuille. Cela en combinant par exemple SCPI en usufruit, en nue-propriété et en pleine propriété.
