Traditionnellement perçu comme un bouclier de sécurité pour les investisseurs, l’immobilier est associé à des dispositifs de défiscalisation permettant de réduire leur impôt sur le revenu. On parle alors de défiscalisation immobilière obtenue par le biais de la souscription à un ou plusieurs dispositifs incitatifs. Cependant, cet investissement présente-t-il réellement un intérêt financier ? Quels sont les risques à prendre en compte ? Quel serait le meilleur outil à souscrire en 2024/2025 ?
Un bref panorama des dispositifs de défiscalisation
Avant d’aller plus loin, rappelons que le gouvernement propose de multiples outils pour défiscaliser dans l’immobilier locatif. Exemple : le Pinel et le Pinel Plus, la loi Denormandie, la loi Malraux, le régime du déficit foncier, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
À chaque dispositif les contraintes et les conditions d'éligibilité : type de bâti (neuf, ancien), emplacement, durée minimale de l’engagement, conditions de loyers, conditions d’investissement et taux de réduction fiscale.
Le Pinel Plus : un dispositif avantageux
Nous n’aborderons pas un comparatif concernant les taux de défiscalisation (ceux du Pinel Plus étant de 12%, 18% ou 21% sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans d’engagement). Le Pinel Plus est particulièrement avantageux du fait qu’il est tout d’abord question d’investir dans le neuf, tandis que le bâti respecte les dernières normes de construction ainsi que les exigences en matière de réglementations énergétiques et environnementales (RE 2020). En effet, pour les autres dispositifs, la construction ou la rénovation suivant les normes de la RT 2012 est acceptée. Par conséquent, le bâtiment Pinel Plus se démarque par sa qualité, aussi bien en termes de confort que de sobriété énergétique. Celui-ci est souvent associé au “bâtiment de demain”, avec ses normes haut standing, créant une forte valorisation et un potentiel locatif particulièrement élevé.
Les avantages de la défiscalisation immobilière
Il s’agit avant tout de se constituer un patrimoine tangible à double vocation : générer des loyers, d’une part, et faire produire de la carotte fiscale, d’autre part. Le montant de la défiscalisation est calculé à partir de la somme investie.
L’investissement est soumis à une période d’engagement ferme (sauf pour la LMNP) et l’immobilier peut ensuite être exploité à votre guise, une fois ladite période à terme. Les loyers perçus peuvent constituer un revenu complémentaire intéressant, voire jusqu’à la retraite si le bien est conservé sur le très long terme. Une fois la période d’engagement échue, vous avez aussi la liberté de le transmettre à vos héritiers par voie de donation ou au moment de la succession. Ce qui leur permettra, à leur tour, de bénéficier de tous les avantages qui en proviennent.
Les pièges à éviter dans un investissement immobilier à vocation défiscalisante
Parmi les principaux points de vigilance : le coût réel de l’investissement. Si celui du Pinel Plus est assez conséquent, gardez en tête que les autres formes d'acquisition méritent aussi d’être examinées à la loupe. En effet, au-delà du prix d’achat, les frais annexes (notaires, travaux, gestion locative) sont à analyser. Ces coûts peuvent parfois amoindrir l’effet de levier fiscal en cas de charges trop élevées.
Attention à la fiscalité des revenus locatifs que vous percevez. Ceux-ci sont imposés au même titre que les revenus fonciers (dans la location nue) et les bénéfices industriels et commerciaux (dans la location meublée). Une simulation préalable est donc requise, en plus des conseils d’un expert en finances et en patrimoine, de préférence.
Vigilance également sur l’emplacement du bien, en plus du respect des zonages pour la majorité des dispositifs. Ayez un regard avisé sur la pérennité du dispositif, les lois pouvant évoluer.
