Placer de l’immobilier dans son patrimoine est toujours avantageux sur plusieurs points et les choix sont multiples : pierre-papier, immobilier géré, location nue, location meublée. L’option location meublée non professionnelle (LMNP) s’avère particulièrement intéressante : en effet, pourquoi investir en LMNP pour booster votre patrimoine ?
Qu’est-ce que la LMNP ?
La LMNP est un statut fiscal qui s’applique, comme son nom l’indique, pour les loueurs de biens immobiliers meublés. Il s’agit d’une activité commerciale, ce qui fait de ces derniers des micro-entrepreneurs. Ils perçoivent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers, tandis que leurs recettes locatives sont des chiffres d’affaires. Faire de la LMNP nécessite ainsi de s'enregistrer auprès du greffe du Tribunal de commerce ou au Centre de formalités des entreprises (CFE).
Les multiples avantages de la LMNP
La LMNP est avantageuse sur de nombreux points :
- le rendement est meilleur que celui de la location nue : entre 4.5% et 5.2% (contre 3.4%)
- les possibilités d’investissement sont multiples : immobilier géré soi-même ou résidence à gestion déléguée ; location permanente, saisonnière, sous-location, etc.
- pas de durée d’engagement requise en ce qu’il s’agit de la détention du bien - sauf si l’investisseur choisit de combiner LMNP et loi Censi-Bouvard. Dans ce cas, il s’engage sur une durée de 9 ans afin de profiter d’une réduction d’impôt de 11%
- ce statut permet de réduire de manière significative son impôt sur le revenu. Ce, en particulier grâce au régime réel d’imposition qui déduit des charges et des amortissements comptables. Le régime micro-BIC, quant à lui, déduit un abattement forfaitaire de 50% ou de 71%
- l’immobilier peut être transmis à tout moment à ses héritiers, par donation ou via la succession, leur permettant à leur tour d’encaisser les loyers et de bénéficier des réductions fiscales y afférentes.
LMNP et bien géré soi-même
La formule la plus courante est la LMNP via un bien que vous gérez vous-même. Vous avez le contrôle total sur les loyers. Il peut s’agir d’un bien que vous possédez déjà et qui sera converti en logement loué meublé, d’un immeuble acheté neuf ou encore acquis sur le marché de seconde main et nécessitant des travaux de rénovation. Vous avez la mainmise sur les coûts et, par conséquent, tablez sur des objectifs de rendement précis.
Les logements LMNP sont de typologies multiples : maison individuelle, studio, loft, appartement, cottage, camping-car, maison-bateau, tourte, cabane aménagée, ou encore résidences gérées, ce que nous aborderons tout de suite.
LMNP et résidence gérée
Les résidences gérées ont de plus en plus la cote. Ce sont les résidences avec services (étudiants, seniors, de tourisme, d’affaires). Elles sont construites et aménagées par le promoteur-gestionnaire qui se charge aussi de la mise en location et de la collecte des loyers.
Les rendements sont meilleurs que ceux issus d’une location gérée soi-même, du fait de leur taux d’occupation garantie à 100%, notamment pour les résidences seniors et étudiantes. Celles-ci sont fortement recherchées. Vous ne signez pas un bail locatif, mais un bail commercial avec le gestionnaire et par le biais duquel proviennent directement les loyers.
LMNP et bien en indivision
Il est possible de faire de la LMNP avec un bien en indivision. Dans ce cas, vous montez une société ayant pour vocation de gérer ce dernier. Il s’agit alors d’une SARL de famille, dont les associés sont les membres de la même famille et qui sont détenteurs de parts. Les avantages : pas de contrainte de gestion, la gestion locative est prise en main par le gérant, des décisions collectives sont votées en assemblée générale, les tensions et conflits familiaux sont évités.
