Lorsque vous investissez dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous placez votre argent dans de la pierre non cotée (à la différence des sociétés d’investissement immobilier cotées ou SIIC qui sont adossées au marché boursier). Ainsi, les critères pour la sélection de votre SCPI ne sont pas les mêmes que pour les autres placements pierre-papier. Voici les 5 points clés pour réussir votre investissement SCPI.
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L’analyse des performances
Comme il s’agit de foncières non cotées, leurs performances sont directement en lien avec la santé du marché immobilier, ainsi que d’autres paramètres.
- la valeur immobilière après expertise annuelle : c’est en fonction de cette dernière que reposent plusieurs autres éléments, dont la détermination du prix de la part, ce que nous verrons plus loin
- le taux de distribution (TD) : celui-ci correspond au rendement annuel de la SCPI
- le taux de rendement interne (TRI) : cet indicateur est la moyenne des TD sur plusieurs années
- la capacité de la SCPI à se constituer des réserves, telles que le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros entretiens (PGE)
- l’évolution du prix de la part : une progression indique la bonne santé de la SCPI, tandis que l’application d’une décote peut refléter certaines distorsions, sachant qu’une baisse du prix est généralement destinée à corriger un déséquilibre entre l’offre et la demande
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Le comparatif des SCPI
Cette étape est incontournable afin de mettre en avant les points forts et les faiblesses pour chacune des SCPI. Ce sont les SCPI de même catégorie qui feront l’objet du comparatif :
- SCPI de rendement (qui sont les plus nombreuses à circuler sur le marché)
- SCPI fiscales : ces dernières présentent également des sous-familles (Pinel, Malraux, de déficit foncier, Denormandie). Le comparatif concerne alors les SCPI d’une même sous-famille
- SCPI de plus-value : vous ne percevez pas de dividendes avec ces dernières, mais plutôt des gains ponctuels, au moment de la revente immobilière
- SCPI en démembrement : les sous-familles comprennent celles en usufruit et celles en nue-propriété
- SCPI en assurance-vie : certains paramètres changent une fois que la SCPI est souscrite à travers une assurance-vie. Par exemple : le prix de la part – qui peut subir une décote – le délai de jouissance ainsi que le montant des dividendes versés. En ce qui concerne ces derniers, l’assureur en prélève en effet une partie, sachant que la SCPI est avant tout un support intégrant ses unités de compte. À surveiller également : le prix de retrait, la SCPI étant rachetée par l’assureur si vous optez pour un désinvestissement
C’est à l’issue du comparatif que vous réaliserez des simulations plus ciblées.
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La diversification du portefeuille
Si vous investissez pour la première fois, vous pouvez vous passer de cette étape afin de vous donner le temps de bien vous familiariser avec la SCPI et d’en maîtriser le fonctionnement.
Une fois que vous aurez collecté les dividendes au fur et à mesure de leur distribution, vous pouvez alors commencer à en réinvestir une partie. Le but est d’inclure d’autres SCPI dans votre portefeuille à titre de diversification, toujours en concordance toutefois, avec vos objectifs de placement.
La diversification peut être réalisée sur plusieurs niveaux :
- l’ancienneté de la SCPI : mixez SCPI ayant pris de l’âge avec jeunes SCPI innovantes
- l’emplacement : ciblez à la fois des SCPI ayant leur parc en France et celles à l’international
- le type de la SCPI : celle-ci peut être à capital fixe ou à capital variable
- la société de gestion : il est toujours judicieux d’opter pour des SCPI issues de différents exploitants (savoir-faire et stratégies qui diffèrent d’une société de gestion à l’autre)
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L’analyse de votre situation fiscale
Important paramètre à déterminer, sachant que les revenus des SCPI sont soumis à l’impôt foncier, et que les SCPI fiscales, quant à elles, génèrent de la réduction d’impôt.
